Transcription révisée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de la SBRA 7-May-20 5:00 pm GMTConseils et astuces

Transcription révisée de la conférence téléphonique ou présentation sur les résultats de TCS.NSE 16-Apr-20 14:30 GMT


IRVINE 31 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription révisée de la conférence téléphonique ou présentation sur les résultats de Sabra Health Care REIT Inc jeudi 7 mai 2020 à 17 h 00 GMT

* Harold W. Andrews

Sabra Health Care REIT, Inc. – Vice-président exécutif, directeur financier et secrétaire

Sabra Health Care REIT, Inc. – Vice-présidente exécutive des finances

* Richard K. Matros

Sabra Health Care REIT, Inc. – Président, président et chef de la direction

Sabra Health Care REIT, Inc. – Vice-présidente exécutive, DSI et trésorière

Mizuho Securities USA LLC, Division de la recherche – MD et analyste principal de la recherche sur les actions

Bonjour, mesdames et messieurs, et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 de Sabra Health Care. Et je voudrais maintenant passer la parole à Michael Costa, vice-président exécutif des finances. Allez-y, monsieur Costa.

Michael Costa, Sabra Health Care REIT, Inc. – Vice-président exécutif des finances (2)

Je vous remercie. Avant de commencer, je tiens à vous rappeler que nous ferons des déclarations prospectives dans nos commentaires et en réponse à vos questions concernant nos attentes concernant notre situation financière et nos résultats d'exploitation futurs, y compris l'impact attendu du COVID en cours. 19 pandémie, nos attentes à l'égard de nos locataires et exploitants et nos attentes à l'égard de nos plans d'acquisition, de cession et d'investissement.

Ces déclarations prospectives sont basées sur les attentes actuelles de la direction et sont sujettes à des risques et incertitudes qui pourraient entraîner des écarts importants entre les résultats réels, y compris les risques énumérés dans notre formulaire 10-K pour l'exercice clos le 31 décembre 2019 et dans notre formulaire 10-Q qui a été déposé auprès de la SEC hier ainsi que dans notre communiqué de presse sur les résultats inclus en tant que pièce 99.1 du formulaire 8-K que nous avons remis à la SEC hier. Nous ne nous engageons pas à mettre à jour nos déclarations prospectives pour refléter des événements ou des circonstances ultérieurs, et vous ne devez pas supposer plus tard au cours du trimestre que les commentaires que nous faisons aujourd'hui sont toujours valables.

De plus, des références seront faites lors de cet appel aux résultats financiers non-GAAP. Les investisseurs sont encouragés à examiner ces mesures financières non conformes aux PCGR ainsi que l'explication et le rapprochement de ces mesures avec les résultats comparables selon les PCGR figurant sur la page financière de la section Investisseurs de notre site Web à www.sabrahealth.com. Notre formulaire 10-Q, publication des résultats et supplément est également accessible dans la section Investisseurs de notre site Web.

Sur ce, permettez-moi de céder la parole à Rick Matros, président-directeur général de Sabra Health Care REIT.

Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Président, président et chef de la direction (3)

Merci, Mike. Lors de l'appel avec moi, j'ai Talya et Harold. Et dès que j'aurai terminé mes remarques, je céderai la parole à Talya, puis à Harold, puis nous passerons aux questions et réponses.

Tout d'abord, permettez-moi de vous remercier tous d'avoir rejoint l'appel. Et j'espère que vous et toutes vos familles êtes en sécurité et que vous vous portez bien pendant cette période très difficile.

J'aimerais donc commencer l'appel en honorant et en reconnaissant le personnel de toutes nos installations. J'ai eu l'honneur pendant des années de travailler dans des installations en tant qu'opérateur. J'ai commencé comme directrice d'activités dans une maison de retraite. Et donc j'ai pu voir chaque jour le type de soins qui étaient dispensés et les autres services au-delà des soins directs qui étaient dispensés et comment le personnel dans les établissements, qu'il s'agisse d'infirmières qualifiées, d'aide à la vie autonome, de mémoire, de vie autonome, devenir une seconde famille pour les résidents et les patients qui y résident.

Et les hôpitaux ont reçu énormément d'attention et de soutien, et le personnel est présenté comme des héros, ce qu'ils sont, et tout ce soutien est bien mérité. Et ils sont également traités avec un très haut niveau de compréhension par rapport à ces problèmes de dotation difficiles et à la pénurie de fournitures. Malheureusement, nous ne l'avons pas vu dans les médias en ce qui concerne les soins infirmiers qualifiés et le logement pour personnes âgées. Et au début de la pandémie, il a été identifié que les personnes âgées étaient la population la plus vulnérable. Eh bien, les personnes âgées qui sont prises en charge dans nos établissements sont encore plus vulnérables.

Et nous faisons donc partie d'un effort pour obtenir de meilleurs relations publiques, car notre personnel mérite le même niveau de soutien et de compréhension que les travailleurs hospitaliers. Nos installations n'ont pas été priorisées. Les approvisionnements sont toujours difficiles. La dotation est difficile. Et ils méritent le même niveau de compréhension.

Et donc je vais même aller plus loin. Lorsque vous voyez tous des choses dans le journal, lorsque vous voyez des lettres et des éditoriaux, si vous voulez prendre un moment, comme certains d'entre nous l'ont fait, pour y répondre, nous l'apprécierions beaucoup.

Il convient également d'honorer notre personnel, non seulement à cause de la pandémie, mais hier était la Journée nationale des infirmières et le début de la Semaine nationale des infirmières. Et la semaine prochaine, à partir de lundi, c'est la Semaine nationale des soins qualifiés (sic) (Semaine nationale des soins infirmiers qualifiés). Et nous, comme je suis sûr que tous nos pairs le font, faisons des choses sur le terrain pour fournir un soutien et pour honorer davantage tous les travailleurs sur le terrain.

Donc, avec cela, permettez-moi de passer aux affaires directes à portée de main. Commencez à parler de l'environnement d'acquisition. L'environnement d'acquisition s'est complètement arrêté à toutes fins utiles. Je pense que, pour les petits opérateurs, parce que c'est si difficile, les petits opérateurs qui n'ont pas de bons bilans ou des partenaires financiers qui peuvent leur fournir le soutien approprié, qui nous créeront des opportunités à mesure que nous dépasserons cette pandémie. et nous espérons revenir à la croissance à un moment donné plus tard.

Cette année, nous avons conclu un certain nombre de transactions qui provenaient de notre pipeline de développement, 4 logements pour personnes âgées totalisant 112,6 millions de dollars pour un rendement mixte d'environ 7,45%. Nous ne nous attendons pas à faire d'acquisitions importantes. Pour l'avenir cette année, nous aurons quelques accords de notre direct – de notre acquisition – je suis désolé, de notre pipeline de développement, similaire à ceux que nous avons clôturés cette année.

Passons à l'option Enlivant JV. Nous ne faisons rien à ce sujet. Nous ne nous sentons pas obligés de faire quoi que ce soit. De toute évidence, c'est une période très difficile en ce moment. Et même si nous avons vu une très belle amélioration des performances au quatrième trimestre, la combinaison de la saison de la grippe, qui a été beaucoup plus difficile que l'année dernière, et maintenant la pandémie frappe vraiment en mars, en particulier sur le plan des coûts, que nous allons parler plus, il n'y a vraiment aucune raison de le faire. Nous ne sommes pas obligés de le faire. Le fait que l'option que nous avons expire à la fin de l'année, à ce stade, n'a pas de sens pour nous.

Nous allons donc prendre du temps. Nous verrons comment tout se passe. Nous pensons que l'espace va récupérer très bien. Nous en parlerons davantage. Mais nous devons encore voir comment cela se joue et comment cela affecte les évaluations. Donc – et je ne m'attendrais pas à ce que nous fassions quoi que ce soit dans un avenir prévisible sur l'option JV, et si nous faisons quelque chose et exercons effectivement l'option ou si nous parvenons à un autre arrangement reste vraiment à voir. Encore une fois, nous ne nous sentons pas pressés.

Passons aux chiffres du premier trimestre et à l'impact du PDPM. Sur la base des résultats publiés jusqu'en février, PDPM a eu un impact positif annualisé de 0,14 sur une couverture EBITDAR SNF, dont 75% était lié aux taux et 25% aux coûts. Maintenant, nous avons exclu le panier de marché, et nous avons exclu le mois d'octobre, nous parlons donc de 3 mois sur une base annualisée.

En termes de PDPM, nous sommes beaucoup mieux en tant que secteur ayant PDPM en place, et nous ne le serions pas si nous avions encore des RUG en place. Les RUG incitaient les opérateurs à n'admettre que des patients en réadaptation à court terme. Depuis que nous avons mis en place le PDPM, nous avons élargi le type de patients admis dans les établissements pour inclure un grand nombre de conditions infirmières, des soins infirmiers plus complexes. Et cela nous aide à traverser cela. Premièrement, cela nous a positionnés – notre portefeuille pour être plus fort dans la pandémie parce que, comme vous l'avez tous vu dans nos statistiques, notre couverture s'est améliorée.

Mais si vous regardez notre couverture de manière autonome, elle s'est encore améliorée au premier trimestre. Et les locataires que je connais, dont certains avaient des inquiétudes comme North American et Avamere, ont vraiment montré une amélioration. Le premier trimestre d'Avamere de cette année a été le trimestre le plus solide qu'il ait connu depuis notre acquisition.

Cela nous a donc aidés et a aidé nos opérateurs car ils admettent toujours. Et en termes d'établissements qui ont des patients COVID-19 positifs, s'il y a une grande épidémie, les admissions ont cessé. S'il n'y a pas eu d'épidémie importante et que nous travaillons en collaboration avec le ministère des Services de santé, la plupart de nos établissements continuent d'admettre, en particulier s'ils ont la capacité d'isoler, de mettre en quarantaine les nouvelles admissions lorsqu'elles arrivent pour une période de temps. Il existe des directives très spécifiques que nos établissements suivent, qui ont été émises par le CDC et qui ont été soutenues par l'American Health Care Association en termes d'admission des patients.

Cela dit, les économies de coûts que nous avons constatées avant la pandémie de PDPM ont pratiquement disparu, car une grande partie de ces économies de coûts concernait la thérapie de groupe et la thérapie concomitante. Et en ce moment, dans les installations, tout se fait en tête-à-tête. Non – la thérapie se fait en tête-à-tête. Les activités se font donc individuellement. Les repas sont servis en tête-à-tête. Donc, tout se fait en tête-à-tête. Donc, ces économies de coûts, même si elles reviendront après la pandémie, n'existent pas actuellement.

Pour le trimestre, comme indiqué, notre EBITDA qualifié et notre couverture ont augmenté, tout comme l'occupation et le mix de compétences. Notre couverture de loyer triple occupant pour les personnes âgées et l'occupation étaient essentiellement stables. Nos dix premiers locataires ont affiché leur meilleur trimestre à ce jour, la plupart de nos locataires qualifiés affichant une couverture améliorée et bénéficiant tous de PDPM. Le groupe McGuire était en baisse mais avait toujours une couverture solide, plus de 2x, et a montré une couverture améliorée avec PDPM sur une base plus actuelle.

Pour notre portefeuille SHOP, Talya en discutera plus en détail. L'une des choses que je voudrais souligner, c'est que l'impact de la grippe s'est vraiment propagé au premier trimestre. Et donc en mars, nous avons vraiment commencé à voir les augmentations de coûts à la suite de la pandémie avec l'occupation frappée à la suite de la pandémie débutant début avril.

En ce qui concerne COVID-19 en particulier, je veux d'abord passer en revue les choses que nous recevons de nos opérateurs et comment nous surveillons ce qui se passe dans l'entreprise. Chaque semaine, nous recevons un traqueur de recensement pour notre top (inaudible) Toutes les 2 semaines, nous recevons un recensement pour tous nos opérateurs au niveau du portefeuille. Nous ne le demandons pas au niveau des installations, en faisant la distinction entre demander à nos opérateurs de nous fournir des informations que nous pensons essentielles afin de pouvoir surveiller l'entreprise mais sans leur imposer une charge excessive étant donné tout ce qu'elles traitent. Mais nous obtenons un recensement toutes les 2 semaines pour l'ensemble du portefeuille, locataire par locataire.

Nous recevons également un rapport hebdomadaire sur toutes les installations avec des résultats de test COVID-19 positifs, et chaque semaine, nous suivons chaque comté et province où nous avons des installations pour le nombre de cas positifs qui existent. Et cela nous a permis de comprendre comment les choses pourraient évoluer dans les comtés où nous avons nos installations d'exploitation. Nos équipes de gestion d'actifs discutent en permanence avec nos opérateurs, non seulement pour déterminer l'état des opérations, mais aussi où nous pouvons être utiles.

Lorsque nous faisons référence à l'impact de COVID-19, nous utilisons février comme point de démarcation. Nous examinons donc les moyennes cumulatives de février, puis le mois de mars par rapport à février, et avril et mai par rapport à février ainsi que mars et avril également.

Ainsi, depuis la moyenne mensuelle cumulative de février, l'occupation du SHOP a diminué de 160 points de base au cours de la dernière semaine d'avril. La première semaine d'avril, cependant, a connu la plus forte baisse, et elle n'a pas baissé depuis lors. Notre taux d'occupation des logements pour personnes âgées triple net a diminué de 130 points de base par rapport à la moyenne de février jusqu'à la dernière semaine d'avril.

Nos logements pour personnes âgées ont donc vraiment bien résisté. Pendant que là-bas – alors que les admissions ont ralenti, il y a eu un ralentissement dans la porte dérobée. Et ce qui s'est réellement passé, c'est qu'un certain nombre de nos résidents qui sont en mesure de partir ou dont les familles pourraient envisager de les retirer se sentent plus en sécurité de les avoir dans les établissements et, d'un point de vue pratique, peuvent tout simplement ne pas être en mesure de fournir les soins dont ils ont besoin à l'extérieur des installations. Cela a donc atténué une partie de l'occupation dans une certaine mesure.

L'autre chose que je noterais, cependant, est que si vous regardez cela – si vous regardez notre occupation sur une base annuelle, les logements pour personnes âgées triple net et dans SHOP, c'est une baisse plus importante. Et cette baisse plus importante reflète vraiment l'impact de la grippe. Bien sûr, tout le monde se souvient du premier trimestre de 2019, nous avons eu une saison de grippe assez légère. Nous n'avons eu pratiquement aucun impact. Et c'est une saison de la grippe difficile, pas différente de ce que nous avons vu il y a quelques années, mais pas aussi longue que celle que nous avons vue à la fin de 2017 et 2018.

La réalité est donc que les établissements doivent se remettre de la combinaison de la grippe et de la pandémie. Mais lorsque nous mesurons simplement nos progrès depuis la pandémie et que nous examinons les tendances en matière d'occupation auxquelles nous avons accès dans l'industrie du logement pour personnes âgées, je pense que nous avons vraiment bien résisté. Et Talya sera plus précise quant aux raisons pour lesquelles nous pensons que c'est le cas.

Notre occupation infirmière qualifiée a diminué de 460 points de base par rapport au mois de février jusqu'à la dernière semaine d'avril. Notre mix de compétences est en baisse à environ 1/3 du taux que notre occupation était. Donc, Skilled Mix avait plutôt bien résisté, puis il est passé de déclin à plat, et nous avons maintenant une augmentation de Skilled Mix. Et notre mix de compétences depuis la dernière semaine d'avril est en fait un peu plus élevé qu'il ne l'était avant la pandémie. Et cela a donc aidé à atténuer certains des problèmes également, le fait que le mélange qualifié a été si sain.

Et la raison pour laquelle Skilled Mix a été en bonne santé est, premièrement, pour revenir au commentaire que j'ai fait plus tôt à propos de PDPM, nous avons une population beaucoup plus grande où nous nous concentrons sur les besoins de miséricorde. Ces personnes ont également un long séjour. Cela a donc aidé.

Et avec la suspension de l'exigence de séjour à l'hôpital de 3 jours, nous sommes maintenant en mesure de mettre en place des compétences. Donc, plus précisément, si l'état d'une personne s'aggravait auparavant et qu'elle était sous Medicaid, elle devrait être renvoyée à l'hôpital où elle reçoit des soins supplémentaires, que les soins puissent être traités à la maison de soins infirmiers, puis elle serait renvoyée à la nouvelle installation où ils seraient admissibles à Medicare. Donc, ces gens, même lorsqu'ils sont sur Medicaid dans les installations, ils ont leur avantage Medicare. Ils ont juste dû subir cette décharge, puis retourner à l'installation, ce qui est l'une des raisons pour lesquelles l'industrie a toujours essayé de faire pression pour une rétractation permanente de cette règle, car cela n'a vraiment pas beaucoup de sens et cela améliore le traumatisme de transfert et des choses comme ça.

Alors maintenant que ce n'est pas en place, maintenant les patients peuvent être qualifiés sur place. Donc, si vous avez un patient Medicaid dont l'acuité a augmenté pour une raison quelconque, il ne doit même pas nécessairement être lié à COVID-19, bien que cela puisse être certainement, alors il peut être mis sur Medicare sans être renvoyé à l'hôpital pour un séjour éligible de 3 jours. Et nous avons vu des changements importants en termes de mesures de ce point de vue. Et il y a des exemples plus extrêmes où il y a eu une baisse plus importante des occupations où il y a eu une grande évasion de COVID, mais ils ont pu s'occuper de la plupart de ces gens en place et les ont convertis de Medicaid à Medicare pendant qu'ils êtes là. C'est donc un point positif.

Et l'autre facteur qui va aider à progresser sur Skilled Mix est, à compter du 1er mai, la séquestration a été suspendue. Et nous avons donc également une augmentation de 2% du taux d'assurance-maladie. Tout cela aide donc.

La baisse d'occupation est presque entièrement due à l'arrêt des chirurgies électives. Lorsque nous prenons les installations qui sont COVID positives, les excluons de notre recensement, vous ne voyez presque aucune différence parce que la baisse des chirurgies électives est une proportion énorme. Et compte tenu du nombre de bâtiments que nous avons, que l'impact de COVID, d'autant plus que de nombreuses installations l'admettent toujours, cela n'a pas vraiment d'impact matériel sur l'occupation globale, du moins jusqu'à présent.

Permettez-moi maintenant de passer à l'atténuation des divers plans de secours qui existent. Nous suivons également ce que chacun de nos opérateurs accède à partir d'une variété de programmes qui existent. Et donc je vais juste donner des chiffres agrégés en ce moment. Je pense que certains d'entre vous l'ont peut-être vu dans nos documents.

Mais nous avons un total de 320 millions de dollars auxquels nos opérateurs ont accédé, répartis comme suit: 100 milliards de dollars des fournisseurs de fonds publics de soins de santé et d'urgence sociale, ou PHSSEF, 60 millions de dollars de ce fonds de 100 milliards de dollars. De la suspension de la séquestration, 10 millions de dollars. Du FMAP, 20 millions de dollars, et nous espérons que cela s'améliorera. Du programme de paiement anticipé Medicare, 150 millions de dollars.

Et le commentaire que je ferais, c'est qu'un certain nombre de nos opérateurs ont choisi de ne pas y accéder parce que cela doit être remboursé, numéro un, dans un délai relativement court; et deuxièmement, certains des prêteurs demandent aux prestataires de rembourser leur ligne lorsqu'ils accèdent à cet argent. Certains prêteurs sont flexibles à ce sujet, et nous apprécions grandement la flexibilité de tout le monde pendant la pandémie, mais cela limite le nombre d'opérateurs que nous avons qui ont accédé au programme de paiement anticipé de Medicare.

En ce qui concerne le retard de l'employeur sur les charges sociales, soit 6,2%, il y a 50 millions de dollars. Il y a 30 millions de dollars en PPP. Et encore une fois, la renonciation au séjour à l'hôpital de 3 jours offre un avantage, mais vous ne pouvez vraiment pas quantifier ce qu'est cet avantage. Nous espérons plus d'aide, et nous sommes prudemment optimistes quant à un autre paquet qui sera spécifiquement destiné à aider du côté de Medicaid, mais ce n'est pas encore fait. Nous ne pensons donc pas que c'est tout ce qu'il y aura. Et si cela continue plus longtemps, nous devrons tous attendre et voir ce qu'il y aurait d'autre.

Nous avons actuellement 80 établissements avec des patients ou résidents COVID-19 positifs et 22 de nos 70 locataires. De ces 22 locataires, 2 de ces locataires sont des logements pour personnes âgées, Enlivant et Holiday. Nous observons différents modèles dans les classes d'actifs. Et comme vous vous en doutez, dans la vie assistée et encore plus dans la vie autonome, la population est en bonne santé. Vous avez moins d'employés qui viennent exposer les gens. Cela aide donc quelque peu, mais nous connaissons toujours des cas positifs.

Dans les établissements de soins infirmiers qualifiés, il n'y a vraiment pas eu de modèle non plus. Nous avons eu des installations qui ont connu d'importantes évasions, et nous avons eu des installations qui ont accueilli quelques patients et pas beaucoup plus. Et quand un établissement a quelqu'un qui a un test positif, tout le monde est testé dans l'établissement. Mais il n'y a vraiment pas eu de modèle là-bas. Donc, cela peut être en partie l'efficacité des tests.

Et en ce qui concerne les 80 établissements, cela ne signifie pas que nous n'avons pas de patients COVID plus positifs dans d'autres établissements. Mais comme tout le monde le sait, il y a toujours un problème avec l'adéquation des tests et la quantité des tests. Nous sommes donc prudemment optimistes, car notre déclin du recensement ralentit dans les soins infirmiers qualifiés. Comme je l'ai dit, notre mélange de compétences a mieux résisté que l'occupation globale. Et maintenant ça augmente maintenant.

Et les comtés dotés d'installations Sabra affichent désormais autant de diminutions de cas que d'augmentations de cas. Le respect des protocoles, indépendamment du manque de tests, a eu un impact positif. En d'autres termes, en raison du manque de tests et de la fiabilité dans certains cas, où vous avez des tests approuvés par la FDA qui ont encore de faux négatifs et de faux positifs élevés. Mais chaque patient et résident est traité selon les directives du CDC comme s'il était atteint de COVID-19.

Donc, même si nous savons que nous avons plus de cas positifs que nous ne le pensons, nous savons également que nous avons eu un nombre incalculable de patients et de résidents qui l'ont eu qui ont été traités sur place et qui s'en sont remis et qui n'ont pas été suffisamment malades où ils avaient besoin de soins respiratoires, par exemple, devaient être transférés à l'hôpital. Nous pensons donc que cela a vraiment beaucoup aidé.

Et Enlivant, par exemple, qui a fait beaucoup de tests, a eu un taux positif de 1%. Et encore une fois, c'est à cause des protocoles qu'ils ont suivis. Et cela dépend en grande partie de l'opérateur, pas seulement des marchés sur lesquels il se trouve et de ce qui se passe dans la disponibilité des tests.

Ma préoccupation initiale à ce sujet concernait le logement pour personnes âgées, car ils ne semblaient pas – ils n'avaient pas le même niveau d'expérience en matière d'infections et de choses de ce genre, que les infirmières qualifiées avaient et encore plus encore pour les indépendantes. côté vie, où vous – ce n'est pas un milieu de soins de santé. La vie assistée et les soins de mémoire sont devenus une activité basée sur les besoins, évidemment. C'est donc très différent de ce qu'il était pendant la Grande Récession.

Mais quand vous avez un fournisseur comme Holiday, qui, malgré le fait qu'il y ait maintenant des agents de santé en place, institue toutes les directives immédiatement, toutes les restrictions en place pour les visiteurs et autres, cela a eu un impact très positif. Du point de vue des opérateurs, c'est vraiment formidable de voir que nous avons des opérateurs qui, quelle que soit leur expérience ou leur classe d'actifs, ont tous sauté dessus avec une sorte de même vigueur.

Et l'une des choses que nous faisons, j'ai mentionné nos gestionnaires d'actifs, c'est que nous essayons de fournir autant d'assistance que possible. Et cela va du partage des meilleures pratiques. Et donc nous partageons avec nos opérateurs ce que font les autres opérateurs. Nous nous approvisionnons en termes de tous les programmes de secours. Nous avons diffusé autant d'informations que possible pour les aider à avoir accès et à faire des renvois sur la façon dont ils peuvent avoir accès si l'un d'entre eux éprouvait des difficultés. Nous aimerions donc penser tout ce qui a aidé en termes de valeur que nous essayons d'apporter à tous nos locataires.

Cela dit, la disponibilité des fournitures continue d'être un problème. Les masques sont beaucoup plus disponibles qu'ils ne l'étaient. Les robes sont un énorme problème. Et donc il n'y a rien à l'horizon qui montre qu'il y aura un certain soulagement là-bas. Mais à un moment donné, il y en aura. Mais c'est le plus gros problème en ce moment.

Pour ce qui est des coûts futurs, et je sais que cela est dans l'esprit de tout le monde, je pense que pour les soins infirmiers qualifiés, beaucoup de ces coûts supplémentaires disparaîtront. Et je pense que les soins infirmiers qualifiés ainsi que le logement pour personnes âgées, il y aura certainement une légère augmentation dans l'inventaire. Les établissements de soins infirmiers qualifiés disposent généralement d'un stock important. Maintenant, le stock doit changer un peu maintenant parce que c'est différent. Les exploitants de logements pour personnes âgées ne possèdent normalement pas le même type d'inventaire pour les raisons évidentes que les infirmières qualifiées ont. Mais je pense qu'ils les auront sous la main. Ils seront donc mieux préparés si quelque chose comme ça se reproduit.

Du point de vue de la lutte contre les infections, je pense qu'il y aura une certaine augmentation des approvisionnements à l'avenir. C'est plus important pour le logement des personnes âgées sur une base relative simplement parce que le coût de la main-d'œuvre est le principal moteur des soins infirmiers qualifiés. Donc, sur une base relative, ce coût supplémentaire, je ne pense pas, aura autant d'impact. Et je pense que ce sera raisonnable au niveau du logement pour personnes âgées. Encore une fois, je pense que cela dépendra davantage de la constitution d'un inventaire afin que vous ayez ce dont vous avez besoin au cas où quelque chose se produirait à l'avenir.

Et enfin, avant de céder la parole à Talya, permettez-moi de commenter brièvement notre portefeuille d'hôpitaux spécialisés, qui est principalement des établissements comportementaux, mais nous avons également d'autres établissements dans des hôpitaux pour enfants et d'autres également. Cela représente 10% de notre NOI, et cela a été remarquablement stable jusqu'à présent. Et aucun sens à ce stade qu'il y aura un impact matériel par rapport à ces 10% de notre NOI dans ces installations.

Et donc avec ça, je vais passer l'appel à Talya.

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Talya Nevo-Hacohen, Sabra Health Care REIT, Inc. – Vice-présidente exécutive, DSI et trésorière (4)

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Merci, Rick. Dans mes remarques, je vous fournirai les résultats d'exploitation du premier trimestre de notre portefeuille géré. Le premier trimestre reflète principalement l'environnement pré-pandémique et ouvre la voie à un impact plus large de la propagation du coronavirus qui a suivi. Je vais également vous donner un aperçu des résultats d'avril, qui comprendra des données en temps réel sur les opérations de logement pour personnes âgées en période de pandémie.

Au premier trimestre de 2020, environ 17% du bénéfice d'exploitation net en trésorerie annualisé de Sabra a été généré par notre portefeuille de logements pour personnes âgées gérés. Environ 52% de cette somme est liée aux communautés gérées par Enlivant et 33% à nos communautés gérées pendant les Fêtes. Le solde comprend notre portefeuille canadien et 5 communautés de soins de vie assistée et de mémoire aux États-Unis.

Sur une base comparable en glissement annuel, le portefeuille géré, qui exclut le portefeuille Holiday et 2 acquisitions récentes, a affiché des résultats de premier plan favorables au premier trimestre par rapport au premier trimestre 2019.

Le chiffre d'affaires a augmenté de 2,1%. Le chiffre d'affaires par chambre occupée, REVPOR, hors actifs non stabilisés, est en hausse de 3,8% malgré une baisse de l'occupation de 85,1% à 83%. Toutefois, le bénéfice net d'exploitation en espèces a diminué de 10,1%, passant de 14,9 $ à 13,4 millions de dollars, en partie en raison de l'incidence des frais de préparation à COVID-19 engagés en mars par nos opérateurs. L'occupation est restée assez constante au cours du trimestre, mais à la fin du trimestre, les opérateurs ont commencé à engager des coûts non budgétés pour les EPI et des changements dans la prestation des services aux résidents, ce qui, ensemble, a eu un impact négatif sur la trésorerie, le résultat opérationnel net et la marge.

Je voudrais m'éloigner brièvement et décrire ce qui s'est passé pour les exploitants de logements pour personnes âgées au cours des 45 à 60 derniers jours et fournir un contexte pour cela au sein de notre portefeuille géré. Face au coronavirus, les opérateurs ont dû réorganiser presque tout ce qu'ils font et le faire rapidement et efficacement. Des visites virtuelles doivent être créées car les visites en personne n'étaient pas autorisées. Des règles ont dû être élaborées pour garantir que les résidents entrants étaient indemnes d'infection. Les évaluations cliniques devaient être effectuées virtuellement.

Les repas devaient être convertis uniquement dans la chambre, ce qui signifiait que tous les repas devaient être préparés, emballés et livrés à chaque résident au moins 3 fois par jour. Les activités de groupe ont dû être remplacées par des activités pouvant être réalisées avec des résidents maintenus socialement distants. Le personnel devait être examiné avant chaque quart de travail et parfois après, y compris l'enregistrement de leurs températures. Il fallait stocker suffisamment de masques, gants, blouses et même écrans faciaux pour assurer une protection appropriée.

Enlivant est principalement un opérateur national de soins de vie assistée et de mémoire avec un portefeuille de petites communautés dans des endroits secondaires et tertiaires avec un prix moyen. Le personnel de chaque communauté comprend des professionnels de la santé qui répondent aux besoins médicaux quotidiens des résidents.

Holiday Retirement est avant tout un opérateur indépendant, également doté d'une plateforme nationale. Le modèle de fonctionnement est axé sur la fourniture d'un environnement social, de confort et d'activités. Le personnel de chaque communauté est limité à la résidence, au soutien comme l'entretien ménager, les repas et les activités, et il n'y a pas de professionnels de la santé parmi le personnel.

Et notre portefeuille géré par Sienna est similaire à celui de Holiday mais situé au Canada. Et en tant qu'entreprise, Sienna Senior Living exploite des maisons de soins infirmiers ainsi que des maisons de retraite au Canada. Il existe donc d'importantes ressources en soins de santé au sein de l'organisation même si ce n'est pas un service offert dans notre communauté.

Que les services de santé fassent partie de leur offre aux résidents, les opérateurs sont désormais en première ligne pour protéger les résidents contre une menace très réelle pour les soins de santé. Et ils ont évalué, planifié et mis en œuvre le changement immédiatement.

Le portefeuille de coentreprises Enlivant, 168 propriétés, dont Sabra détient 49%, a affiché une amélioration de son chiffre d'affaires au premier trimestre de 2020 d'une année sur l'autre, mais a été affecté par les coûts liés à la préparation à la pandémie à la fin de le quartier. L'occupation moyenne pour le trimestre a été de 81,5%, une baisse de 1,5% sur une base stabilisée d'une année sur l'autre à la suite de l'impact de la grippe, qui a affecté l'occupation à partir de novembre et jusqu'en janvier. REVPOR était de 4 340 $, en hausse de 2,7% sur une base stabilisée d'une année à l'autre.

Dans l'ensemble, les revenus ont augmenté de 1% d'une année sur l'autre à magasins comparables. Cependant, la marge du résultat opérationnel net de trésorerie était de 22,1%, soit 4,2% de moins que les résultats de l'année précédente à magasins comparables. Et cela comprend 482000 $ de la part de Sabra des coûts liés au COVID-19, principalement des fournitures médicales, des aliments crus, des fournitures de restauration, tandis que la communauté s'approvisionnait, préparait et mettait en œuvre des protocoles de contrôle des infections et des repas en chambre. Ce surcoût représente 1,3 point de marge.

Au cours du mois d'avril, l'occupation moyenne en avril a baissé d'environ 130 points de base par rapport à la moyenne de février, affectée principalement par moins de déménagements début avril, bien que quelque peu compensée par moins de déménagements que prévu. Les tarifs ont tenu et les recouvrements ont été normaux. Enlivant estime que la part de Sabra des dépenses continues pour les EPI, les programmes de main-d'œuvre et les employés sera d'environ 425 000 $ par mois. Au total, 10 de nos propriétés Enlivant JV ont eu un test de résident positif pour COVID-19. Il y a quelques jours, seulement 4 communautés avaient un résident avec un test positif.

Dans la seconde moitié d'avril, Enlivant a commencé à voir des augmentations – une augmentation des prospects et des visites virtuelles. Les résidents potentiels ont retardé les emménagements s'ils le pouvaient afin d'attendre, ce qui suggère qu'il y a une demande refoulée. La capacité d'Enlivant à gérer la sécurité de ses résidents et de son personnel pendant cette période, ainsi que l'arriéré de déménagements retardés, nous rendent prudemment optimistes quant aux niveaux d'occupation.

Le portefeuille Enlivant détenu à 100% par Sabra, composé de 11 collectivités, a continué de connaître une forte croissance des taux. Cependant, comme décrit dans l'appel aux résultats du dernier trimestre, l'occupation et la marge qui avaient été affectées par le début précoce de la saison de la grippe au quatrième trimestre n'ont pas eu de chance de rebondir. Le taux d'occupation au premier trimestre était de 86,1%, une baisse de 3,4% par rapport au trimestre précédent, passant de 86,9% en janvier à 85,5% en mars. La reprise de la grippe régulière a été dépassée par l'impact de la pandémie.

Le REVPOR au premier trimestre était de 5 799 $, en ligne avec le trimestre précédent et 8,1% de plus que l'année précédente. Les revenus ont augmenté de 2,5% d'une année sur l'autre, mais de 3,9% de moins d'un trimestre à l'autre. Cependant, la marge de NOI en espèces était de 26,2%, soit 3,7% de moins que le résultat du trimestre précédent. La baisse du bénéfice net d'exploitation et de la marge de trésorerie reflète la baisse des revenus en raison du changement d'occupation décrit ci-dessus et des 80 000 $ de coûts liés à COVID-19.

During the month of April, occupancy averaged 83.9%, 210 basis points below February's average occupancy. The occupancy decline was mostly in the first half of April as fewer new residents moved in, and this was stabilized by fewer move-outs, resulting in flat occupancy in the second half of the month. Similarly, rates have held steady and collections have been fine. Enlivant estimates the Sabra's share of continued expenditures on PPE, labor and employee programs will be about $100,000 per month in this portfolio. In total, 4 of our wholly owned Enlivant communities have had a resident test positive for COVID-19. As of a couple of days ago, 3 communities had a resident with a positive test.

We transitioned our Holiday communities from our net lease to managed portfolio at the start of the second quarter of 2019, so we do not yet have year-over-year same-store results to report. In addition, we transitioned our independent living community in Frankenmuth, Michigan, to Holiday in the fourth quarter of 2019.

Portfolio occupancy, excluding the transitioned community, was 87.2% in the quarter, 0.6% lower than the prior quarter. REVPOR on a same-store basis, excluding the one transitioned community, was $2,496, slightly higher than $2,486 in the prior quarter. Cash net operating income, including the recently transitioned community, was in line with the prior quarter with a cash NOI margin of 35.2%. $139,000 of COVID-19 related costs were incurred in late March.

During the month of April, occupancy averaged 86.4%, excluding the one transitioned community, only 40 basis points below February. Rates have held, and there have been no issues with collections. Holiday continues to apply a 4.5% rent increase on lease anniversary dates, and there has been little pushback because of resident's positive experience. COVID-19-related costs for April are expected to total $278,000. So far, only 2 of our Holiday communities have had a resident test positive for COVID-19.

The Holiday team has done extraordinary work managing all aspects of the pandemic, particularly because their operating model is not geared to or staffed to handle health-care matters. In order to further support its residents, Holiday rolled out a free telehealth program, giving residents access to medical providers while protecting them from possible exposure to the virus.

Sienna Senior Living manages 8 retirement homes in Ontario and British Columbia for Sabra. In the first quarter of 2020, the 8 properties managed by Sabra delivered 85.3% occupancy, 3% lower than the prior quarter and 4.9% lower on a year-over-year basis. REVPOR was $2,227, which was flat to the prior quarter and 2% higher on a year-over-year basis. First quarter NOI was also flat to the prior quarter but down 3.7% on a year-over-year basis, reflecting the revenue decline. This includes about $20,000 in COVID-19-related costs. Cash NOI margin was 38.9% for the quarter, a 1.1% increase over the prior quarter and 0.5% lower on a year-over-year basis.

During the month of April, portfolio occupancy averaged 84%, only 20 basis points below February's average, and ended the month at 83.9%. Occupancy increased in several of the properties but was offset by a decrease in occupancy in 2 homes in Ontario, both impacted by new competition in the market.

To-date, there have been no confirmed cases of COVID-19 in our Sienna portfolio. The number of infections is very low in the interior of British Columbia, where 4 of our retirement homes are located, and there are fewer than 19,000 cases in the entire province of Ontario. Sienna has seen some potential residents defer moving in until the pandemic eases, yet many see retirement home living as a safer option at a time when isolation and access to food, services and community threaten so many older adults.

Independent living residents in our Holiday and Sienna portfolios may be the same age as the residents in assisted living and memory care, but they are healthier and require less care. Lower care means — lower care needs means less staff, which means fewer interactions with people coming in from outside the community. We believe that this has helped to support occupancy during April.

There are 2 themes that run through the results that we have discussed: occupancy pressure during April and costs incurred to ensure strict adherence to CDC protocols. The occupancy story is simple, more move-outs than move-ins. In April, move-ins were down about 40% year-over-year, while move-outs continued but at a slower pace than usual.

In particular, residents were reluctant to move to higher levels of care, and others didn't have access to the support they needed during the pandemic outside the community. As infection control protocols were implemented and visitors were restricted, sales strategies had to be modified, and new residents moving in were often required to have a COVID negative test and spend 2 weeks in self-isolation in their new apartment, not very appealing unless the move was truly necessary.

Our operators discovered that virtual tours turned out to be a strong sales tool as it allowed greater access to potential customers and decision makers. All of our operators have now ramped up their digital marketing to generate leads and are seeing strong responses. They believe there is pent-up demand for senior housing. At the same time, rates are holding and collections are normal.

On the cost side, all of our operators have worked to procure and stock materials necessary to continue to deliver services to their residents, such as meals in their room. Our operators are faced with additional labor costs because of the need for additional cleaning and meal packaging and delivery and additional labor to cover for staff impacted by the virus.

Our managed communities located mostly in secondary and tertiary markets and targeting a middle market price point have so far shown themselves to be more shielded from the pandemic and its impact. The spread of the coronavirus has been worse in densely populated areas with 70% of cases in primary markets and far fewer cases in secondary and tertiary markets measured both on an absolute and per-capita basis.

The labor pool is more stable and loyal than competitive urban markets. And in many of these locations, the senior community is an important employer. These communities are part of the fabric of the towns where they are located. They are the place where older adults can live out their years in a place they know with the support they need. During a national crisis, these communities have continued to care for their residents and their workforce, be dependable employers and providers of jobs in a time of uncertainty and job insecurity and has engendered goodwill that we believe will carry forward.

With that, I will turn over the call to Harold Andrews, Sabra's Chief Financial Officer.

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Harold W. Andrews, Sabra Health Care REIT, Inc. – Executive VP, CFO & Secretary (5)

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Thank you, Talya, and thanks, everybody, for joining the call. I will begin my comments with an overview of the quarterly results and finish with some discussion around the financial implications of the COVID-19 pandemic going forward.

First, I would like to note that the COVID-19 began in March, which, for our financial performance, only impacted our managed portfolio. The impact included cost increases and minimal lost revenues through lower occupancy. The cost increases included certain identified direct costs totaling $0.3 million in our wholly owned managed portfolio and $0.5 million in our share of the joint venture assets operated by Enlivant. These are costs that were directly related to COVID-19, such as incremental personal protection equipment, incentive pay, incremental staffing, and incremental operational and cleaning supplies. We have normalized this $0.8 million cost impact out of our FFO and AFFO for the quarter, and we made no normalizing adjustments to revenues.

And now for a few comments about the financial performance for the quarter. For the 3 months ended March 31, 2020, we recorded revenues and NOI of $149.3 million and $125.6 million, respectively, as compared to $155.8 million and $134.8 million for the fourth quarter of 2019, representing declines of $6.5 million and $9.2 million, respectively. The declines in revenue and NOI were primarily due to the writeoff of straight-line rent receivables and above-market lease intangibles totaling $6.1 million associated with 4 operators' move to cash basis accounting. These operators represent 3.1% of our total annualized cash NOI.

FFO for the quarter was $86.9 million, and on a normalized basis, was $92.1 million or $0.45 per share. FFO was normalized primarily to exclude $5.8 million of the writeoff of straight-line rent receivables and above-market lease intangibles mentioned a moment ago, and $1.9 million settlement received from a legacy CCP legal case, and the $0.8 million of incremental costs associated with COVID-19 also mentioned a moment ago. This compares to normalized FFO of $95.6 million or $0.48 per share in the fourth quarter of 2019.

AFFO, which excludes from FFO merger and acquisition costs and certain noncash revenues and expenses, was $91.8 million, and on a normalized basis, was $90.5 million or $0.44 per share. AFFO was normalized primarily to exclude the same $1.9 million settlement received from a legacy CCP legal case and $0.8 million of pandemic-related expenses that were normalized out of FFO. This compares to our normalized AFFO of $93.2 million or $0.47 per share for the fourth quarter 2019.

Approximately 1/2 of this $0.03 per share decline in normalized FFO and normalized AFFO is attributed to the incremental weighted average shares outstanding in the first quarter of 2020 over the fourth quarter of 2019 due to our deleveraging activities, while another primary contributor was higher compensation expense, including $0.7 million of cash compensation and $1.4 million of stock-based compensation, which impacted FFO only.

Stock-based compensation was in line with expectations during the quarter, although higher than the fourth quarter of 2019, as that quarter included an accrual true-up to reflect lower payouts than accrued for in earlier quarters. For the quarter, we recorded net income attributable to common stockholders of $35.2 million or $0.17 per share.

G&A costs for the quarter totaled $8.8 million, up $2.8 million from the fourth quarter of 2019, which were low due to the annual equity award true-ups mentioned a moment ago. First quarter 2020 G&A costs included $2.4 million of stock-based compensation expense. Recurring cash G&A costs of $6.2 million were 4.9% of NOI for the quarter and in line with our expectations.

Our interest expense for the quarter totaled $25.7 million compared to $27.4 million in the fourth quarter of 2019. This quarter-over-quarter reduction was primarily driven by a combination of debt paydowns in the fourth quarter of 2019 associated with our deleveraging activities and lower overall borrowing costs. Our cost of permanent debt declined 12 basis points from the end of 2019 to the end of this quarter to 3.67%, while our revolver borrowing cost declined 82 basis points from the end of 2019 to the end of the quarter to 2.09%.

Interest expense includes $2.2 million of noncash interest for each of the first quarter of 2020 and the fourth quarter of 2019. Other income of $2.3 million for the quarter includes the $1.9 million legal settlement previously mentioned. And the loss from our unconsolidated joint venture includes a $1.7 million loss on the sale of 2 assets from that portfolio.

During the quarter, we completed the acquisition of 2 senior housing triple-net communities and 1 senior housing managed community from our property — proprietary development pipeline for an aggregate purchase price of $83.4 million with a weighted average cash yield of 7.51%. We also completed the sale of 3 skilled nursing transitional care facilities for an aggregate sales proceeds of $6.8 million, resulting in a $0.2 million loss on sale. During the quarter, we've recorded no revenues from these sold facilities.

As of March 31, 2020, the company determined that 2 skilled nursing transitional care facilities with an aggregate net book value of $11.3 million and a net secured debt balance of $13.8 million met the criteria to be classified as assets, liabilities held for sale. These balances are included in accounts receivable, prepaid expenses and other assets net and accounts payable and accrued liabilities, respectively. Subsequent to March 31, 2020, we completed the sale of the facilities for an aggregate gross sales price of $14.4 million, inclusive of the assumption by the buyer of an aggregate $14.2 million of HUD-insured mortgage debt encumbering the facilities.

During the quarter, we issued 0.2 million shares of common stock under the ATM program at an average price of $20.33, generating $3.9 million of gross proceeds before $58,000 of commissions. While we expected to issue additional equity during the quarter under the ATM program to further lower our debt and positively impact our leverage as we completed the acquisitions previously mentioned, the sharp decline in the equity markets eliminated that opportunity.

However, we are very pleased to have maintained our leverage below our target of 5.5x, including our share of the Enlivant joint venture debt, which stood at 5.47x and 4.97x excluding the joint venture debt. We were in compliance with all of our debt covenants as of March 31, 2020, and continue to have strong credit metrics as follows: Interest coverage, 5.28x; fixed charge coverage, 5.07x; total debt to asset value, 36%; unencumbered asset value to unsecured debt, 269%; and secured debt to asset value, 1%.

On May 6, 2020, the company's Board of Directors declared a quarterly cash dividend of $0.30 per share. The dividend will be paid on May 29 to common stockholders of record as of May 18. The dividend was reduced this quarter in response to the uncertainty around the impact from COVID-19. We set the dividend this quarter at a level we feel can be sustained in the future even if our operations are disrupted to a level in excess of what we believe is likely to occur. We'll continue to evaluate the dividend payout as we get through the pandemic.

Shifting gears to the financial implications of the COVID-19 pandemic, I would like to start by noting that we have formally withdrawn our 2020 earning guidance due to the significant amount of uncertainty around the impact it may have on our triple-net rental revenues and our managed portfolio performance over the balance of 2020. We can, however, provide some insights into the strength of our balance sheets and our fortified liquidity position that will provide a solid foundation as we see our way through this difficult time.

As of March 31, 2020, we had over $950 million in liquidity. Our principal payment obligations through the end of 2021 total only $19.6 million, and we have significant cushion in our debt covenants. We have suspended all significant investment activity, thereby eliminating any associated material liquidity requirements. We anticipate continuing in this manner until our cost of capital provides a clear path for pursuing accretive investment opportunities that can be match-funded with debt and equity to maintain our leverage targets. Reduction of our quarterly dividend from $0.45 per share to $0.30 per share will preserve an incremental amount of liquidity equal to approximately $30 million per quarter.

Given these factors, we feel confident in our ability to sustain a disruption of cash flows from operations for an extended period of time, even at levels well in excess of what we believe is likely to occur. To-date, we have not seen a disruption in the monthly payment of rents associated with the COVID-19 pandemic. For the month of April, we saw rent paid in the normal course, collecting 100% of our forecasted rents. And through the first few business days of May, we have seen collections slightly above our normal level of collections at this point in the month.

We have not used any deposits or other credit enhancements to fund rent payments due to COVID-19 disruptions. We do expect that relief will be warranted for some tenants, and all such requests will be evaluated on a case-by-case basis, taking into consideration the following: the operators first avail themselves to government relief programs available and practical to an excess, and the operator's business plan and approach to managing through the operational and financial challenges demonstrates a strong commitment to quality care and fair and reasonable approach to addressing all of its financial obligations.

When rent relief is provided, it will be on the basis of helping the operator navigate through the challenges presented by COVID-19. This means providing temporary relief to the level that the cash flows can support and not a permanent reduction that provides a level of rent coverage one would expect to provide under a long-term lease renegotiation. Finally, we expect rent relief to take the form of a rent deferral and not a permanent forgiveness. Level the stress, and other factors will dictate the time frame we will consider for repayment and any deferrals, and each will be determined on a case-by-case basis.

A couple of comments on our analysis of the available government assistance for our operators. In our supplemental on Page 7, we provide a COVID-19 mitigation summary, which identifies the estimated funds available to our tenants from these various programs. Three of the programs can have a direct positive impact on EBITDAR. Two can provide short- to medium-term cash flow relief, and one has the potential to be a permanent cash injection through the forgiveness of an SBA loan if certain criteria are met.

While the total amount of approximately $320 million is informative when evaluating potential mitigation at a macro level, it must be noted that certain limitations on the benefit may also come into play. For instance, we estimated $150 million of liquidity available to our operators who may benefit from the accelerated and advance Medicare payment or AAMP plan may be limited in its desired effect on liquidity as some working capital lenders may require any funds received under this program to be fully reserved.

In addition, the amounts available for relief must be evaluated on an operator-by-operator basis. And therefore, broad-based conclusions about mitigation across the portfolio cannot be made based on these estimates. Certain of these mitigation funds will be provided to operators who would not have otherwise required rent relief, while some operators may need rent relief in addition to obtaining the funds available to them.

Finally, relative to our debt ratings, we have been and we continue to be in close contact with the 3 rating agencies during this pandemic. We believe we have good visibility into the drivers of our ratings and currently have cushion in those financial drivers. Notably, we believe our net debt to adjusted EBITDA level for each of the rating agency drivers have cushion that will provide us room to sustain a sizable disruption in our EBITDA before tripping any downgrade drivers.

Furthermore, we understand that the health of the operators in our portfolio is a key rating driver for the agencies, and we will continue to provide them with information they request to make informed assessments that may impact our ratings. And while we cannot predict at this time the final impact on EBITDA from the financial stress created by COVID-19, we do believe that excluding any such stress, our net debt to adjusted EBITDA can be maintained through 2020 in the area of 5.50x without accessing the equity and debt markets to further reduce debt.

And with that, I will turn the call back over to Rick Matros.

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (6)

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Thanks, Harold. Why don't we go to Q&A now?

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Questions et réponses

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Operator (1)

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(Operator Instructions) Our first question is from Nick Yulico with Scotiabank.

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Joshua Burr, Scotiabank Global Banking and Markets, Research Division – Associate (2)

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This is Josh Burr on for Nick. So I was hoping to dig into the $320 million of state and federal assistance available for your operators. I know you said not all operators plan to use the accelerated and advance Medicare payment program. I mean, could you give some sort of estimate on like the average amount of funds that each skilled nursing facility could receive like stripping out the funds that they don't plan to use? And then secondly, how many months do you think that relief could buy operators before they would otherwise need to request rent deferrals?

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (3)

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Oui. So I noted and I still wanted to note someone made an attempt to do that, but that doesn't make any sense to us because every operator — not every operator is accessing all the programs. So it's affecting every operator differently, depending on what's happening with their operations, depending on how COVID-19 has affected the business.

So if you just look at averages, I don't think there's anything about that that's helpful, looking at that and trying to say, okay, is this going to help them for 2 months depending on how much occupancy drops or whatever. I just don't think it works that way because these decisions the operators made were specific to their own needs. And that's going to determine what they accessed or attempted to access and how much time that will give them.

So the only thing I would really say is, if you had told me 2 months ago that we'd be sitting here today, not having granted any rent relief, I would be surprised and particularly on the senior housing side because the senior housing operators don't have these programs to access. And to my sort of opening comments about how our operators haven't been prioritized within the health-care system, even less so for senior housing than for skilled nursing, right? So — and I think in our case, because the pandemic, for all the reasons that Talya talked about, hasn't impacted our senior housing portfolio, triple net or SHOP, as we've seen in some other places. It's enabled them to continue to move forward without any additional assistance. So I just don't buy the metric. I mean I get why people try to do it. I just don't buy it.

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Joshua Burr, Scotiabank Global Banking and Markets, Research Division – Associate (4)

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Okay. C'est utile. And then just looking at the skilled nursing occupancy. It looks like it declined 460 basis points since February from just all the halt on elective surgeries. Have you gotten any indication of how quickly elective surgeries can bounce back in some of those states that have started to relax restrictions?

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (5)

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Oui. So it's a little bit hard to predict because — well, one thing I'd say, just generally speaking, there will be a lot of pent-up demand. So when it starts, I think the recovery will be much more — much quicker than, say — look, if you bought a facility today that had a 20% vacancy rate, there's probably a lot of reasons for that. It's going to take you a long time to rebuild that. This is different. There's going to be a lot of pent-up demand.

The reason it's hard to predict. Because there are a number of states that have said they're starting elective surgeries. But if you actually drill down, you're starting elective surgeries for certain conditions. It's not necessarily blanket in all these places. So I think what we're going to see is it's going to be a very market-specific issue where we start seeing things ramp up. I will tell you that all of our operators have been in continual communication with hospitals that are normally their primary referral sources. And so they know specifically when they're going to be ready to go and who they can take.

Now there may be some facilities that maybe had a big COVID breakout, and they're just not ready to do that yet. But for the majority of the facilities, they will be ready. And I think in some of the geographic areas that really got hit, so Washington state was kind of ground zero, and we had a couple of North American and Avamere buildings that got hit with pretty decent-sized breakouts. But since then, it didn't continue and it didn't spread to the other facilities that we have in the state.

So there's been a lot of recovery earlier on where we have larger breakouts. That's going to enable these operators to start admitting again. And some people have asked, why would you admit at all? Well, one, the hospitals and the physician groups need our operators to admit. They have people that just have to be taken care of. And so that's helped somewhat, and that's where you see some of the benefit that we're seeing in our numbers with the Skilled Mix. So it's impossible to predict, but I would say when it starts, there's going to be a lot of pent-up demand.

The only — the other point I'd make, and I think it's pent-up demand applies to assisted living and memory care and not just skilled nursing, is to the extent that people needed surgeries and it's been deferred, given the age of the population, I believe that we're going to be admitting patients that are sicker than they otherwise would have been because, by delaying surgeries, it can exacerbate other issues they have as well. So we may wind up getting patients that are sicker than if we had been able to admit them in a timely manner because there wasn't a cessation of surgeries.

During the Great Recession, we saw a cessation — we saw a pullback of elective surgeries for very different reasons. Everybody was — it was a financial situation. People couldn't pay out of pocket. And we saw less of a delay with our age group than with the younger age group about 45 to 60 days. But this is — this may — we've already passed 60 days, really. So I do think we may see some sicker patients. I know that's a long answer to your question without specifically answering it, but that's what we got right now.

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Operator (6)

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Our next question is from Nick Joseph with Citi.

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Michael Anderson Griffin, Citigroup Inc, Research Division – Senior Associate (7)

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This is Michael Griffin on for Nick. Just circling back to those government assistance programs for your operators. Do you have a sense of the time frame of when these loans have to be paid back on average? And how will your operators come up with the capital sources to pay them back?

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (8)

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Well, it's different for every program, right? It's not all payback. So the sequestration suspension, that will get lifted next year, it looks like. FMAP isn't a payback. The employer tax delay, they're going to retain their employers. And the same thing — and with PPP, those aren't necessarily paybacks. But the payback is with the advance Medicare payment program. And that's why very few of our operators have accessed it. They work with their lenders to see if they actually could use it and not use all of it to pay down the line. And so the operators that have availed themselves of that one piece did so because there's enough else going on in their companies that they have a very high level of confidence that, over the next year, which is when they'll have to pay it back, they'll be able to pay it back. And in all likelihood, what will happen is Medicare may just take pieces of it over a period of time. So there'll be some negotiations.

So it's really just the one piece. And most of our operators haven't availed themselves of that piece. It's just for a decent-sized operator getting 3 months of Medicare in advance of a huge number. So that $150 million looks larger than it is in terms of the number of operators that's really impacting.

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Michael Anderson Griffin, Citigroup Inc, Research Division – Senior Associate (9)

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Oui. I appreciate that. And then just…

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (10)

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And just to add to that real quick, you can look — on Slide 7, there's a lot of details and description of how each one of these work. So if you have more questions, you can look there and certainly give me a call if you still have questions about that.

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Michael Anderson Griffin, Citigroup Inc, Research Division – Senior Associate (11)

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Okay. And just one more from me. You've obviously done a good job lowering leverage recently. But should you see good external growth opportunities? Are you comfortable increasing your leverage in the near term?

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (12)

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Harold, do you want to take that?

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Harold W. Andrews, Sabra Health Care REIT, Inc. – Executive VP, CFO & Secretary (13)

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Oui. As I said in my opening remarks, we're actually not prepared to increase leverage beyond the levels that we've identified. There's going to be — certainly, if there's some disruption, and we see some rent relief that we'll have to provide, there's a chance that our EBITDA numbers will go down, which would naturally increase our leverage to some extent. So we had to be very mindful of that.

I would just add that we're extremely focused on maintaining our credit rating. And certainly, given what's going on in this environment, there is some risk that the rating agencies could look across the portfolio, or I should say, look across the whole space and think about downgrading. So we're just being very mindful of that.

So as I said in my remarks, we're really going to be very cautious in our acquisition activity until we can continue to fund it, matching funds with both debt and equity, so we maintain leverage at that — below that level that we've identified as our target.

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Michael Anderson Griffin, Citigroup Inc, Research Division – Senior Associate (14)

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Okay. That's it from me.

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (15)

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Oui. The only thing I would add to that, I think from an asset class perspective, it looks like it would be quite some time other than our development pipeline that we would be doing deals on the senior housing side. But in terms of skilled nursing and behavioral and addiction, those yields that we can see ourselves doing and work within our weighted average cost of capital.

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Operator (16)

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Our next question is from Steven Valiquette with Barclays.

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Steven James Valiquette, Barclays Bank PLC, Research Division – Research Analyst (17)

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A couple of questions. First of all, I do want to circle back quickly on that comment from a minute ago. I am a little surprised around the comment that the SNF operators would not be accessing the advance payment program because, really, every company is just going to be paying that back out of their future Medicare receivables and future revenue that they would have received from CMS down the road. So it's really not even a loan. It's just getting revenue early with really no penalty for doing so. I think every hospital we've spoken to said they're tapping that whether they needed to or not. So I am surprised that some of the SNFs are not tapping that. It's kind of more of a comment than a question, but if you want to comment on that.

And then the other question I really wanted to ask about was — has to do with the accounting for your operators, when they're reporting their EBITDAR back to you. Some companies are excluding COVID-19 operating expenses. Some are not. It seems like the stimulus federal grants, in my mind, probably should be counted as EBITDAR. But again, these advanced payments probably not counted as EBITDAR. But just curious how you're thinking about any sort of standards for reporting this back to you from your operators quarterly when you're talking about EBITDAR coverage ratios down the road.

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (18)

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I'll comment on the first and then kick it over to Harold for the second. So on the first, I'd say a couple of things. One, they're determining what they actually need here, and if they're getting enough assistance from these other programs, then they don't have to access the advanced Medicare program, they're not doing it. Secondly, depending on who their lender is, if that lender is requiring a complete paydown on the line, which some do, for every dollar they get, why would you do that, right?

So that's really why. They're just looking at it individually. If they don't need to put themselves in that situation, if they want to — if they try to be a little bit more cautious on when Medicare occupancy is going to come back up or build up to a level that they think is more normalized, they just don't want to be in a position where they're having to sort of pay that back or have those deducts later on if the other assistance programs that they've accessed seem to be meeting their needs, which is the case.

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Steven James Valiquette, Barclays Bank PLC, Research Division – Research Analyst (19)

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Okay. One other real quick one, if I missed this. The $0.8 million of COVID operating expenses that you stripped out of FFO for your managed properties, any sense for how much larger that number might be in 2Q and the remainder of 2020, if you're still going to exclude that from FFO, just approximation?

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Harold W. Andrews, Sabra Health Care REIT, Inc. – Executive VP, CFO & Secretary (20)

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Oui. I think Talya had it in her comments, kind of what we were expecting. I think on an annualized basis for Enlivant, that was about $425,000 per month for Enlivant. Now that's — so that's our share. Yeah, that would be our share. So it's about $5 million on an annualized basis. And then the others'll be much smaller than that.

I think Holiday was quite a bit smaller. But I think it was reported on a — let's see, $80,000, $80,000 for the month of April in our Enlivant wholly owned portfolio. And then for Holiday, it was, I think, about $1.2 million on an annualized basis, about $100,000 a month. Look, we'll scrub that, and we would intend to — and pull it out on a normalizing basis most likely and report that so people can get a sense for what it is without those costs.

And specific to reporting coverages, to follow up — finish up on your first question, if you look on our supplemental on Page 7, we identified the 3 that have implications for our EBITDAR, which would improve coverage going forward, which is basically, the $100 billion program, of which we had $60 million available. Obviously, the suspension of sequestration would have an effect on EBITDAR, and then FMAP, which is the Federal Medicaid — Medical Assistance program that the federal government is giving to the states. And that number is about $20 million. And that's a number that's going to continue, hopefully, to go up. We only were able to identify 15 states that have made determinations of how they're going to utilize those funds and how they're going to impact skilled nursing.

And so there's a potential for that piece to go up higher, but those 3 areas do have a positive impact on coverages, while as you point out, the accelerated payment program, the employer payroll tax delay, those 2 items would not be reported in coverage. These are just short- to medium-term cash flow. So they would not affect our coverage going forward.

And then PPP, there's not a lot of our operators who can access that program given the limitations. But it'll depend on whether or not those loans are forgiven, whether they will be impacting coverage. So initially, we would just not include those in coverage until that impact is known to impact EBITDAR.

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Operator (21)

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Our next question is from Tayo Okusanya with Mizuho.

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Omotayo Tejamude Okusanya, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD & Senior Equity Research Analyst (22)

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A quick question around just the state of affairs in various states. I think again, you're going to hear more and more about states being — their financials are in disarray as a result of COVID-19. They need bailout money or whatever you want to call it from the federal government. I mean, if that doesn't end up happening, how does one kind of start to think about the ability of states to kind of meet their Medicaid budget? So how does one kind of start thinking about Medicaid payments in the next fiscal year?

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (23)

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Oui. It's a good question. I don't really have a good answer, but I think that the question you pose is one of the reasons that, when the 6.2% FMAP increase happened, we actually saw a relatively small number of states pass that on, frankly, as they should have, to the providers. They're just keeping it for themselves, right? So I think — and maybe for all the reasons that you talked about, sort of having some money for a rainy day or just padding things a little bit on the Medicaid side.

In the long term, I don't have a good answer for that. I mean, you've got a real safety net issue here. And I think sort of on the positive side, really, it's going to get readdressed after we get through this because it really hasn't been — it really hasn't been adequate. So how they juggle all those priorities and what role the Feds play because the Feds play a critical role on the Medicaid piece because even though, as you point out, it's a state-by-state issue, the federal match is a huge piece of how they meet those obligations.

I think that — I think we've talked a little bit about this before because some of it came up in the conversation way back about block grants and capital limits on Medicaid spending. When you think about what Medicaid was put in place for, the blind (as willing) disabled, and since then it's been expanded, right, to home and community-based programs and all these waiver programs, I think those are vulnerable. And I think that's going to be something that's more vulnerable than, say, Medicaid rates in skilled facilities because the Medicaid program was really never set up to do that.

And when a lot of those things were put in place, I'll date myself, going back into the mid-'80s, the policy was thought that people don't need to be in nursing homes. So if we put all these other programs in place, occupancy we've got in nursing homes, it'll pick up in these community-based programs with Medicaid, and we'll actually save money. Well, that never happened because acuity keeps going up in skilled nursing facilities. It turned out to be just a huge additional expense than what had been in place before they did that. So — yes. So I don't have a great answer, but that's where I think it will more lower liability.

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Omotayo Tejamude Okusanya, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD & Senior Equity Research Analyst (24)

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But all these states basically have to address it before their new fiscal year starts July 1, right? So some decision has to be made in the next few months around this?

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (25)

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Oui. Oui. Because that's usually what we hear about our state-by-state Medicaid rate increases and things like that. So I have no sense of whether they're going to try to do what they normally do or make some larger adjustments now. But yes, we should have some sense of that, whether they think they're going to have more time on their side, the Feds is going to help them more. Who knows, Tayo?

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Omotayo Tejamude Okusanya, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD & Senior Equity Research Analyst (26)

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Got you. Okay. And then I may have missed this earlier on, but could you just talk specifically about Avamere? Again, your second-largest tenant. The rent coverage seems to be stabilizing now with kind of flat quarter-over-quarter. But could you just talk a little bit about what's kind of happening there and kind of what you kind of see for the outlook for that particular tenant?

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (27)

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Oui. So they're on a quarterly stand-alone basis. They're — they bottomed out in the third quarter. They started improving in the fourth quarter. They started improving even more in the first quarter. They really benefited from PDPM. The whole big IT transition that they went through, which hurt their earnings mid- to late last year, is now behind them. And it's proven to be really effective for them.

So for instance, the home health version of PDPM and PDGM, which has been largely viewed, as you probably know, as a negative for the home health industry with the new system that Avamere invested in is going to be actually a slight positive for them on their rates. So we actually feel pretty good about the trajectory that Avamere has now, and they've weathered the outbreak in Washington. They did get some help because, despite my earlier comment about not enough states got the help from FMAP that they got, we got it where we needed it the most.

So Washington state was a state where we've been talking about how bad Medicaid rates have been. They already determined a $29 rate increase effective July 1. They put an additional $29 rate increase effective March 1. And if COVID extends into July, they'll keep that. So they'll have double the rate for a while. So that really helped quite a bit, not just Avamere, but we've got North American up there as well.

And then Oregon was another state where some help was needed. And they had a rate increase coming, but they did a 10% Medicaid rate increase effective March 1. So just as it turns out and then because the problems were so bad in the Northwest even before COVID, there have been so many facility closures and things like that, that the states really stepped up there. So I think for Avamere, it's a combination of their own initiatives, how well they're executing on PDPM and the help they got on the Medicaid side in Washington and Oregon.

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Operator (28)

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(Operator Instructions) And our next question is from Daniel Bernstein with Capital One.

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Daniel Marc Bernstein, Capital One Securities, Inc., Research Division – Research Analyst (29)

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So I'll have just one question. I just wanted to understand what the — how much Medicaid is in your seniors' housing and whether you think maybe any Medicaid aid from the federal government to the states could filter into senior housing.

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (30)

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We are hoping for that Medicaid package. Talya, why don't you jump in? We have virtually nothing there.

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Talya Nevo-Hacohen, Sabra Health Care REIT, Inc. – Executive VP, CIO & Treasurer (31)

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That's right, Dan. It's so minimal that there's — I can think of one operator that has a little bit, and it's an operator with 3 buildings. So it's not at all meaningful.

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Daniel Marc Bernstein, Capital One Securities, Inc., Research Division – Research Analyst (32)

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Okay. Okay. I'm trying to see if there was a backwards way of getting some aid to the seniors housing folks. But that's all I'll ask. Maybe we'll just chat later.

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Operator (33)

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Je vous remercie. And I'm not showing any further questions in the queue, sir.

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Richard K. Matros, Sabra Health Care REIT, Inc. – Chairman, President & CEO (34)

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All right. One other topic I did want to address because one of the analysts had to jump off and shot us a note. So there have been questions about telehealth. And I would say that we actually view telehealth as a positive. Talya mentioned what Holiday was doing, which I think is really going to serve them well in the long run because, for those, I think folks are going to be concerned about entering into facilities like that because of the — what's happened with COVID-19. And so anything that the operators can do to provide a greater sense of security is going to go — is going to go a long way. And the fact that Holiday did that from the getgo, I think, will work out really well for them in the long run.

But beyond that, a number of our operators have been employing telehealth initiatives for quite some time. Signature Health had one for several — had initiatives for several years. Avamere is doing it. A number of our operators are doing it because they look at it as a way of providing more comfort, providing greater connection because physicians don't visit facilities that often even on the skilled nursing side, providing greater connectivity to individual health-care workers outside and will help to provide care in place for a longer period of time, particularly on the senior housing side.

And look, assisted living and memory care and obviously skilled are needs-based businesses, and acuity is just going to continue to increase for all of them. And so they're not individuals that could be cared for at home and less and less so on a go-forward basis relative to assisted living and memory care. So we view that as a positive. So I just want to make a note of that since we had a question on it.

And with that, I appreciate everybody's time today. Again, stay healthy. I hope nothing but the best for you and your families. Please think about all of our workers and keep them in your prayers. Take care.

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Operator (35)

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And thank you, ladies and gentlemen. This concludes today's call. Thank you for participating, and you may now disconnect.