The BroadsheetDAILY ~ Nouvelles de Lower Manhattan 11/5/19Conseils et astuces

The BroadsheetDAILY ~ Nouvelles de Lower Manhattan 11/5/19


Des loyers à portée de main depuis 50 ans

L’époque de la dépression qui règne dans le Lower East Side, équivalente à l’endroit où se trouve Gateway Plaza, reste abordable jusqu’en 2069

Knickerbocker Village, dans deux ponts

Margaret Chin, membre du conseil municipal, a signé un accord visant à préserver le caractère abordable des logements des locataires de Knickerbocker Village, un complexe d'appartements géant situé dans le quartier de Two Bridges, construit par un partenariat public-privé dans les années 1930.

Le complexe présente des similitudes frappantes avec le plus grand développement résidentiel de Battery Park City, Gateway Plaza. Tous deux disposent de plusieurs bâtiments (12 dans le Lower East Side et six à Battery Park City), entourant un jardin central. Chacun a un nombre d'appartements similaire: 1 590 pour Knickerbocker Village et 1705 pour Gateway Plaza. Et les deux projets ont été conçus comme des remparts d’abordabilité.

Le plus important est peut-être qu’elles ont toutes été rendues possibles grâce à des fonds fédéraux, administrés dans le cadre d’un programme de l’État de New York, appelé loi sur le financement du logement privé (PFHL), dont l’article IV crée une forme inhabituelle de société, appelée société à dividende limité. Cette loi offre aux promoteurs des prêts à faible taux d’intérêt et d’autres subventions en échange de la promesse que les appartements qu’ils construiront resteront abordables. La disposition relative au «dividende limité» fait référence à un plafond des bénéfices que les développeurs sont légalement autorisés à retirer d'un tel projet. Les fonds dépassant ce seuil, plutôt que d'être décaissés aux investisseurs, ont été déposés sur un compte séquestre, réservé à des fins d'entretien et de réparation.

Cette loi stipule qu '”aucun actionnaire, associé ou bénéficiaire d'une fiducie ayant un droit de propriété dans une société de logement constituée aux termes de la présente convention ne recevra une distribution en capital excédant six pour cent par an”, ce qui correspond à six pour cent année. Ces conditions attirent les développeurs en 1933, lorsque la société française Fred F. French inaugure le village de Knickerbocker, peu après le début de la Grande Dépression. Ils étaient à nouveau séduisants, à la fin des années 1970 (alors que New York connaissait le pire effondrement des prix de l’immobilier depuis la Dépression), lorsque l’organisation LeFrak commença à construire le Gateway Plaza.

Toutefois, lorsque les conditions du marché deviennent favorables, les conditions qui semblent raisonnables en période de crise peuvent commencer à paraître pénibles (du moins aux développeurs), et le rendement du capital atteint bien plus de six pour cent par an. La société créée par M. French (décédé peu de temps après l'achèvement du village de Knickerbocker) vendit le complexe dans les années 1970, après quoi il fut transféré à une succession de propriétaires. En 2004, alors que le marché immobilier new-yorkais atteignait des évaluations sans précédent, les propriétés Cherry Green (le propriétaire actuel de Knickerbocker Village) ont demandé l’autorisation de quitter le programme Article IV de l’État, ce qui aurait eu pour effet d’annuler toutes les protections d’abordabilité du Knickerbocker Village. Les propriétaires ont reçu l'approbation du commissaire de la division du logement et du renouveau communautaire (DHCR), l'organisme chargé de superviser et de réglementer les sociétés de logement à dividende limité. Cela a donné lieu à un procès, dans lequel la Cour suprême de l’État a statué que DHCR et son commissaire n’avaient aucun pouvoir légal d’autoriser une telle sortie.

Gateway Plaza, à Battery Park City

C’est à ce stade que se terminent les similitudes entre Knickerbocker Village et Gateway Plaza. En 2009, le propriétaire de Gateway Plaza négociait avec son propre propriétaire, la Battery Park City Authority (BPCA), auprès de laquelle l'agence LeFrak loue le sol sous les bâtiments, jusqu'en 2069. Le LeFrak Organisation cherchait à obtenir des concessions sur son bail foncier, en échange pour l’extension des protections d’abordabilité chez Gateway, qui devaient expirer cette année-là. L’une des demandes de LeFrak était l’autorisation de l’État de se retirer du programme de la Limited Dividend Housing Company, que la Cour suprême de New York avait interdit quelques années auparavant à Knickerbocker Village.

Mais tous les demandeurs d'asile ne se ressemblent pas aux yeux de la loi. Les lois sur le financement du logement privé ont été modifiées en 1962 et 2003. L'un des changements inscrits dans la nouvelle version de la loi était que toute société de logement à dividende limité créée après 1962 pouvait, avec l'accord du commissaire de la CRH, mettre fin au programme. Les élus locaux, qui s'efforçaient d'éviter l'expiration des protections d'abordabilité à Gateway, ont pris les dispositions nécessaires pour obtenir cette approbation.

Cela signifiait que LeFrak était en mesure de réaliser un avantage dont le propriétaire de Knickerbocker Village ne pouvait que rêver: les fonds du compte séquestre réservés à la maintenance et aux réparations (qui accumulaient tous les bénéfices au-dessus de 6%, chaque année depuis des décennies). est devenu soudainement liquide et est revenu au propriétaire. Dans le cas de LeFrak, cette aubaine s’est élevée à plusieurs dizaines de millions de dollars.

À l’opposé, les protections d’abordabilité ont été entièrement préservées au village de Knickerbocker, où un appartement d’une chambre à coucher loue aujourd’hui 810 dollars par mois, et un appartement de trois chambres à un prix de 1 250 dollars. À Gateway Plaza, en vertu de l'accord de 2009, la stabilisation des loyers n'a été préservée que pour les locataires actuels. Depuis lors, l'attrition et le désabonnement ont conduit à moins de la moitié des ménages Gateway bénéficiant d'une protection de loyer, et les loyers au prix du marché coûtent désormais plus de 3 000 dollars par mois aux studios, tandis que les logements de deux chambres coûtent plus de 5 000 dollars par mois. .

Depuis qu’il a perdu la bataille judiciaire de 2004, le propriétaire du Knickerbocker Village a continué de chercher un moyen d’imiter le succès obtenu par LeFrak dans la collecte de fonds de Gateway Plaza. En 2006, DHCR a ordonné aux propriétaires de ne plus organiser de réunions avec les locataires au sujet d'une éventuelle conversion du complexe en copropriété ou en coopérative.

Et en 2014, la direction de Knickerbocker Village a demandé à DHCR l'autorisation d'imposer une augmentation de loyer globale de 13%, affirmant que les fonds supplémentaires étaient nécessaires pour l'entretien et les réparations. Cela a suscité la fureur parmi les locataires à faible revenu, qui ont soutenu que ce bond créerait un fardeau financier insurmontable. Les dirigeants des locataires ont également affirmé que les difficultés financières prétendument utilisées par Cherry Green pour justifier l'augmentation étaient auto-infligées, affirmant que le propriétaire avait délibérément “stocké” un inventaire des grands appartements, en les maintenant vacants (et donc en dehors des loyers) années à la fois, au lieu de les louer à de nouveaux locataires aux taux modiques légalement requis – éventuellement dans l’espoir de louer ou de vendre ces logements de valeur à des prix bien plus élevés si un plan de privatisation était approuvé.

Membre du conseil Margaret Chin

Une grande partie de cette incertitude semble avoir été dissipée par la législation du conseil municipal pilotée par Mme Chin. Aux termes de cette mesure, Cherry Green recevra un abattement d’impôts de 3 millions de dollars par an, pour les 50 prochaines années. Ce montant (qui réduit l’impôt foncier du complexe à environ 400 000 dollars par an, soit un escompte d’un peu plus de 88%) coïncide presque exactement avec l’augmentation des revenus que le propriétaire prévoyait tirer de l’augmentation de loyer proposée.

En échange, le propriétaire du Knickerbocker Village a accepté de respecter des limites plus strictes en matière d’augmentation des loyers. Les détails de ce plafond sont toujours en négociation et seront explorés lors d'une audience organisée par DHCR ce mois-ci. Mais l'accord semble fournir un cadre pour préserver l'accessibilité financière du village de Knickerbocker pendant les cinquante prochaines années.

“Combattre la crise du logement ne consiste pas seulement à créer de nouveaux logements abordables”, a déclaré Mme Chin. «Il s’agit également de protéger le précieux parc de logements abordables déjà en place. Dans des quartiers comme Two Bridges, nous avons vu le coût de cette crise: la hausse des loyers, la gentrification et la réduction du nombre de logements abordables menacent de transformer radicalement la communauté et de déplacer les résidents de longue date. “

«Pour relever le défi qui se présente à nous, nous devons poursuivre une stratégie globale visant à maximiser toutes les ressources», a-t-elle poursuivi, «prévoyant notamment d'économiser autant que possible des unités abordables. En préservant les 1 590 unités de logement, cette résolution contribuera à faire en sorte que le village de Knickerbocker reste un domicile pour les New-Yorkais et les personnes âgées à revenu fixe qui travaillent. “

Et c’est à ce stade que les similitudes entre Knickerbocker Village et Gateway Plaza pourraient reprendre (ou non). Les dispositions actuelles relatives à l'abordabilité chez Gateway devraient expirer dans sept mois. C'est à ce moment-là que même la minorité de locataires protégés contre de fortes augmentations de loyer verra leurs baux revenir aux taux du marché. Que les élus et la BPCA, qui travaillent tous avec acharnement pour préserver et étendre la protection de l’abordabilité de Gateway, auront des succès similaires à ceux de l’effort de Mme Chin au village de Knickerbocker reste à démontrer.